澳洲房产投资最大的误区与陷阱

澳洲大多数买投资房的人，其投资房不会超过一处。调查发现，大多数买了投资房的人，在五年之内自己名下已不再拥有任何的投资房。

不幸的是，许多投资者在这方面有不好的经历。他们从对市场知之甚少开始，再加上没有做认真的调查，也没有花钱请人做调查，最终做出了不佳的决策。

澳洲热点网站(hotspotting.com.au)的创办人莱德(Terry Ryder)不久前组织了一次网上论坛，房地产顾问公司Performance Property Advisory的经理麦克米兰(David McMillan)在论坛上说，在房地产投资方面有一系列的盛传但不属实的说法以及陷阱(列举如下)，许多投资者因之而蒙受损失。

相信平均来说房地产价格每七年至十年翻一番

听信主流媒体

不做适当的调查，也不愿意花钱请人做调查

更情愿接受免费的建议，其结果往往是付出很大的代价

没能意识到目标并不是买房产，而是建立自己的财富

为了负扣税而买房，但在房价不涨的地区买房

把“位置第一”的口头禅当作自满的藉口

愿意在当地买房，因为可以自己开车去查看

对极端的牛市或熊市预测信以为真

“澳洲房地产市场并不是平均每七年到十年翻一番，”麦克米兰说，“这是房地产行业最大的传说误区之一。代理很擅长把这说成是市场的实际情况。但是翻一番的周期其实是10年至15年。”

莱德说他同意麦克米兰的说法。如果每七年房价翻一番的话，那么每年的房价上涨速度平均要10%，但过去的十年里各省会城市的平均房价涨幅是每年5.4%。

关于大城市报纸的房地产内容，莱德说他同麦克米兰也看法一致。“在主流报纸上出现的内容很多我可以称为‘噪音’，这些可以分散投资者的注意力，导致他们根据错误的信息做出错误的决定，”麦克米兰说。

麦克米兰认为，如果要购买的房地产在未来三到四年里不能取得25%以上的增值，那么就不要买。

“增加自己的房地产价值的唯一途径是要拥有短期内能够增值的房产，”麦克米兰说，“例如，投资者们应该避开墨尔本内城区的公寓房市场。哪里在未来三年里增值的机会非常小。如果一个人在那里投资50万澳元，三年后还会是50万，或者可能是48万或更少。”

麦克米兰称，他的Performance Property Advisory公司认为悉尼、墨尔本、布里斯本、珀斯、阿德雷德是投资者们的首选地，而纽卡素、坎培拉、阳光海岸、伍隆贡、霍巴特、吉朗、汤斯维尔、凯恩斯、巴拉瑞特、本迪戈是第二类不错的地方。

他认为，房地产的土地部份是推动增值的主要因素，而房子部份是推动现金流动的因素。他说：“买房子要买土地价值占65%以上的。”

麦克米兰建议投资者避开小镇、矿业镇、增值记录不佳的地区、以及有大量土地可供建新房的地区。他承认，矿业镇上的回报或许会好几年，但那样的市场向来都是先繁荣后破灭。

房产的具体位置不应该在主要道路上，不与商用或办公楼或加油站毗邻，不邻近铁路，但应该近火车站。

还要避免有噪音、安全、隐私问题的房产。

麦克米兰反对购买“普通的房产”，因为缺乏稀缺性，比如现代的高层公寓楼。如果一个楼里的套房数超过20个，并且有许多诸如游泳池、健身房、电梯之类的公用设施，那么不要买这类楼里的房子，因为管理费太高。

新建的套房往往是低房顶、小卧室、自然采光不佳、有限的停车位与储藏空间。这些房子，房主不会去长期住。这类房总是在投注者手上转来转去。

麦克米兰更喜欢小一些的精品单元楼，楼里最好只有六七套房，并且独具风格。他说：“1980年代以前建的单元楼往往都有最好的特色。另外，应该把管理费的目标定在房产价值的0.5%左右。”

总的来说，他建议投资者买现房，而不是买新房。他说：“从土地大小的角度来说，还有从稀缺性的角度来说，现房的价值更好。单元房都有土地的成分，但新式的高层公寓房的土地成分非常小，而老式的精品楼的土地成分则大很多。”

有关的调查也佐证了这样的说法，精品小楼的单元房比普通大高楼的单元房的增值速度要快很多。

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