俄罗斯房产市场的价格走势

从2013年开始，俄罗斯经济趋于停滞，国内大多数城市的住房市场也趋于稳定。但出乎人们意料的是，2014年受各种因素的影响，俄罗斯国内住房市场在不同的城市出现了价量向不同方向变化的情况。

俄罗斯房地产市场分析人士（机构）提供了一组数据，这组数据涵盖了俄罗斯39个城市和莫斯科州（包括70%~85%的人口集中的城市）；其中25个联邦主体中心城市覆盖了俄罗斯43.5%的人口。

2014年，莫斯科市住房均价为每平方米22.66万卢布，居于首位。居于第二位的是圣彼得堡市，每平方米10.3万卢布，前者是后者的2.2倍。

按2014年住房均价分类，房价每平方米在6万~9.5万卢布的城市有9个，即苏尔古特、叶卡捷琳堡、喀山、罗斯托夫、新西伯利亚、萨马拉、秋明、克拉斯诺亚尔斯克和伊尔库茨克；房价每平方米在5万~6万卢布的城市有10个；房价每平方米在3万~5万卢布的城市有16个；只有两个城市的房价在每平方米3万卢布以下。

2014年，上述城市的二级住房市场价格相对稳定，只有莫斯科、圣彼得堡和卡拉斯诺达尔三个城市，截至2014年11月价格分别上涨6.5%、6.1%和7.9%。

2014年12月，房价突然大涨。究其原因，主要是部分家庭对住房和抵押贷款的投机性需求增长。各地房价上涨的情况如下：莫斯科市11.5%、沙赫蒂10.7%、萨马拉10.4%、斯塔夫罗波尔9.9%、卡拉斯诺达尔8.5%、圣彼得堡7.3%。年度房价增长幅度在5%~7%的城市（或地区）有新西伯利亚（6.8%）、斯摩棱斯克（6.7%）、沃罗涅什（6.6%）、莫斯科州（5.9%）、陶里亚蒂（5.7%）和日古廖夫斯克（萨马拉州）（5.2%）。

同时，2014年，某些城市的住房均价有所下降，如苏尔古特下降9.8%、十月镇下降4.2%、彼尔姆下降3.8%、托博尔斯克下降3.7%、秋明下降2.9%、萨拉瓦特下降2.8%、特维尔下降2.3%。不过，值得注意的是，即使是全年房价下降的几个城市（秋明、托博尔斯克、特维尔），2014年11~12月，房价也上涨了1%~2%。

另外，2014年大部分城市的住房名义价格高于2013年，尤其是梁赞和特维尔两市。梁赞的住房价格在2013年小幅下降之后，2014年上涨4.8%；特维尔市在持续两年的小幅下降之后，房价突然出现小幅上涨。不过，在西伯利亚和乌拉尔地区的城市群里，房价增速有放缓甚至下降的趋势。

如果剔除通胀因素，大多数城市的住房实际价格是下降的。当然，莫斯科市是个例外，其住房实际价格与前一年维持在同一水平上。在萨马拉州的那些小城市，住房价格大幅上涨证明其实际成本大约上升了1%~20%。另一方面，在伊什姆巴伊、奥伦堡、特维尔、萨拉瓦特、秋明、托博尔斯克、彼尔姆、十月镇和苏尔古特，住房的实际价格下降11%~19%。与2013年相比，2014年住房实际成本变化指数上升的城市是莫斯科、圣彼得堡、萨马拉、沃罗涅什、梁赞、斯塔夫罗波尔和沙赫蒂。罗斯托夫的指数保持不变。

值得一提的是，在以上提及的城市中，一级住房市场的行情相对稳定。

从近期一级住房市场的价格上涨情况看，领头的是喀山（上涨15.6%）、萨马拉（上涨15.4%）、斯塔夫罗波尔（上涨13.5%）。在这些地方，住房的实际成本（考虑了11.4%的通胀率）确实有所上升。另一组价格上升5%~10%的城市是梁赞（9.5%）、彼尔姆（7.9%）、叶卡捷琳堡（7.7%）、圣彼得堡（6.6%）、沃罗涅茨（5.9%）和莫斯科州（5.9%）。莫斯科的住房一级市场价格没什么变化。在其余城市，一级市场价格只有微弱的上涨，而在斯捷尔利塔马克，一级市场价格甚至下降了3.9%。

总体来说，与2013年相比，2014年多数城市住房一级市场的价格是上升的，其中五个城市的住房实际成本也是上升的。

就住房一级市场和二级市场的关系来看，在过去的三年里，即2012~2014年，二级市场的住房均价在每一个地方都高于一级市场，但首都莫斯科的情况却是一个例外。不过，如果将莫斯科郊区的市场情况考虑在内，情况就有所不同。到2014年12月，莫斯科市住房二级市场价格已超过一级市场4.9%。莫斯科、彼尔姆和斯捷尔利塔马克这三个城市中，价格差异最大达5%；在另一组城市中（9个城市加莫斯科州），二级市场价格高于一级市场的幅度在11%~20%；最极端的情况发生在卡拉斯诺达尔，二者相差28.5%。

2012~2014年，在卡拉斯诺达尔和新西伯利亚两地，二级市场价格高于一级市场并且有稳定的增长；相反，在叶卡捷琳堡、秋明和梁赞，一二级市场的价差却在收窄；在沃罗涅茨，该差距相当稳定；其他城市的情况则比较复杂。

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