你不知道的香港买房知识

　　在香港买房，学到了新知识，有些心得，分享如下。

　　一、选经纪。买房就必须和经纪打交道，选择一个信得过的经纪非常重要。别指望碰见什么值得信任的经纪，促成交易对于经纪来说是第一位的，有时为了达到这个目的，会采取各种手段，比如假冒业主或购房者，虚报报价等。对于经纪所说的话，不应该只听一半，而是只能听三分之一。经纪们只会说好的一面，差的一面只能你自己观察。问题是，每个经纪都会装得很坦诚。还有，经纪们一般只负责某一小区域，跨到别的区域他们就必须和别的经纪合作，有时候经纪之间也不说实话。总之，自己的判断最重要。

　　二、看房。香港的房地产经纪不太习惯让你在家做功课，看房之前他们会给你一个非常简单的列表，有时候连这个简单的列表也省了。我看房是要坚持先在家查阅资料的，这样有的放矢，不会浪费时间。经纪们研究透了客户的心理，所以一般别指望他们一开始就把很好的房源放在你的面前，最好的一般都在最后。看房时最好列一个表格，将自己认为重要的一些指标列在表中，方便自己给每一项打分，如朝向、楼层、面积、房间格局、景色、交通、房龄、周边设施、物业管理、居民素质、开发商声誉等。看房时如能与业主直接见面最有利于拿捏谈价空间（具体谈价格等还是交给经纪谈，避免尴尬或僵局）。

　　三、谈价。谈价的第一步是要确立自己的心理价位。香港的房价有最高8%的谈价空间，具体情况各不相同，房价相关信息比较透明，都是公开的，比如业主何年以什么价格买的、同小区近期房屋成交价格。这些都能帮助确立自己的成交心理价位。另外在香港也可以迅速得到银行的评估价，供参考。一般各银行评估价差距不大，个别时候也会出现巨大差异。成交价可稍微高过银行评估价。确立心理价位后，不可直接告诉经纪，否则不利于谈判。我一般是降低15%给经纪去试探业主。业主会降低一定的百分点。此时是最需要智慧和耐心，也最耗时间。一方面急于成交会失去进一步压价的机会，另一方面如果下手太晚别的买家会捷足先登。经纪在谈价中的作用巨大，是否具备良好的口才和谈判能力直接影响最终价格。另外，经纪如果贴心的话也会耍些小聪明，比如让人假扮看房人，然后报出低的离谱的价格，打击业主的心理预期，最终做出让步。

　　四、小定。小定是指签署临时合约。双方谈价格时，务必将房屋是否带现有家具出售谈妥。准备签约时，让经纪带好合同文本，告知业主你希望再看一眼房子。业主一般都会同意。看房时把业主约到场，突然提出签约，同时用相机将屋内拍个遍，这样有利于保护好房屋免受不必要的破坏（有的恶心的业主会把灯泡都取走）。签约前经纪的佣金也要谈妥，不要等到已经谈成后再谈经纪佣金，那样会非常被动。经纪佣金一般是房价的1%，但可谈空间非常大，一般给0.5%经纪是可以接受的。签约时，带好支票簿，签约完成后，支付5%的定金，被称之为小定。在两周后交大定前，买卖任何一方如果想毁约，会有房价5%的损失。此外，在签约之前，律师也要找好，一般经纪会介绍收费很便宜的律师。同样，律师费谈价空间也非常大。如需要贷款，应在交小定之前了解清楚。

　　五、大定。所谓大定就是签署正式的买卖合同，一般是在律师的办公室完成。律师会同卖方的律师联络，协助交易。律师会逐条讲解合同条款，无异议后便可签约，交另外5%的定金，并交政府的相关费用。正式签约后，买卖双方基本没有毁约的空间，因为毁约的代价巨大，比这10%的定金大得多。比如，买方如果毁约，不仅失去10%的定金，还要补业主最终实际卖房价格和自己的签约价格之间的差价。如果卖方毁约，不仅要赔10%，还要支付买方购相同水平房子的费用。很离谱。所以，走到这一步了，毁约的人很少。在香港买房最好用中国的身份证登记，因为只有这个号码是不变的。

　　六、交房。交房一般是在正式签约之后一个月，也可以由买卖双方约定。正式签约后，大部分事情由律师去做，买房者要做的事不多。首先要在正式交房前两三天和经纪一起去检查房屋，发现与自己照片上不同的地方要交涉。其次务必要在交房日期当天下午5点之前确保剩余房款到达对方律师帐户，所以要和自己的律师做好协调。如发现资金无法及时到位，需尽早与自己的律师和对方业主沟通，寻求谅解，并重新约定交房日期。最后，在经纪的协助下做好物业登记等手续、雇请工人修缮装饰、开通水电煤气、找好搬家公司等。【香港移民网】

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