供过于求 住宅过剩成日本政府烦心事

东邻日本的地方政府正因住宅过剩而挠心。随着新建住宅增加、人口下降和老龄化加剧，日本许多城市都出现了住宅过剩问题，成为地方政府的“烦心事”。

日本政府对闲置住宅的定义为：长期没有人居住，且连续5年以上没有使用过自来水和电。

在闲置住宅中，有318万栋（套）是被主人废弃不要的，创历史新高。特别是以别墅区闻名的山梨、长野、和歌山县，闲置率更加惊人，分别高达22％、19.8％和18.1％。

日本的住房闲置问题不仅限于偏僻乡村和中小城市，还涉及大城市和首都圈。如东京周边地区，上世纪70年代购买该地区住宅的居民，现在大多进入高龄，有的住进了养老院，有的已经去世，造成很多闲置房。住宅密集的横滨市西区一社区自治会会长说，该社区从10年前就陆续出现闲置房，由于该社区坡道多，道路狭窄，部分道路还不能行驶较大轿车，所以即使拆旧盖新，也很难出售或租赁出去，所以不少住户都弃之而去、不再重建。东京都23个市区也出现了不少闲置房，大田区、板桥区、练马区、足立区等地都有不少空置房乃至废弃房。

业内人士认为，导致住宅大量闲置的原因主要有：日本住宅供大于求，住宅总数大大超出家庭总数，目前还在以每年100万户（套）的速度增加。其次，由于住宅供给增加，地段不佳、设计陈旧、周边环境较差的住宅很难转让出售和租赁，导致许多住宅闲置。第三，人口结构变化加剧了住宅过剩。由于出生率下降人口减少，仅去年就减少了26.8万人，住宅新增需求下降，而同时高龄社会到来，使许多子女不在身边的老人只能在养老院颐养天年，增加了住房闲置数量。

另外，税制政策也导致闲置住房的增加。土地固定资产税规定，只要土地上有房屋存在，就可以享受土地固定资产税优惠税赋政策。日本的土地固定资产税税率为1.4%，如果土地上有房屋，就可以享受约0.024%的税率，约为原来的1/6。

由于闲置及废弃住宅缺乏管理，不仅影响城市景观，还会导致犯罪率增加，并存在火灾、倒塌伤人等隐患。最近东京近郊的5栋闲置房屋接连被人放火烧毁，并危及邻居安全，致使居民十分恐惧与担忧。去年5月，大田区有几栋木结构的独门独院住宅有倒塌危险，可能会危及过往行人。由于找不到房屋主人解决危房问题，大田区政府既担心又无奈。

由于闲置住房存在很多安全隐患，地方政府不得不采取措施加以应对。据日本国土交通省数据，截至去年4月1日，和歌山县以及355个市区村町政府已经制定《关于闲置房屋管理条约》，其中184个市区村町的条例中有“强制拆除”条款。秋田县大仙市制定的《闲置房屋条例》中，含有对经济状况不佳的废弃房屋所有者提供拆房补贴的条款。

事实上，日本政府去年11月已经制定了《特定闲置房屋法》，并从2016年开始实施。该法规定地方政府一旦认定无人居住的房屋有倒塌危险的；垃圾成堆，并成为老鼠等有害昆虫栖身地，造成不卫生问题的；有损景观和市容的，就可以对业主中止享受土地固定资产税优惠政策，并命令其修缮或拆除，如不服从，地方政府就有权强行拆除。【日本房产网】

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