荷兰各省市房价 房地产市场发展历史

据荷兰统计局（CBS ）统计，在阿姆斯特丹，现有房屋的价格在2016年第二季度上涨了14.7％。根据荷兰统计局（CBS ），全国平均房价上涨了4.65％（通货膨胀调整了4.65％）至242,089欧元（270,002美元）），以及最近一季度（2016年第二季度）1.21％（1.21％的通胀调整）。

所有房地产类型在全年均价上涨至2016年第二季度。

公寓价格涨幅最大，为6.8％，至196,566欧元

露台  房价上涨5.1％，至226,307欧元

半独立  房价上涨4.4％，至267,352欧元

独立房价上涨了2％，平均为359,902欧元

角落 房价上涨5.4％，至235,471欧元

经过近15年的房地产开业，荷兰房屋市场在2008年减弱，并在2014年才开始复苏。根据NVM的数据：

2008年房价下跌5.33％（实质跌幅为7.5％）

2009年房价下跌1.5％（实质跌幅为-2.4％）

2010年房价小幅上涨0.96％，实质下跌0.65％

2011年房价下跌3.63％（实质下跌6.0％）

2012年房价下跌6.7％（实质跌幅为9.5％）

2013年房价上涨0.24％，实质下跌1.25％

2014年，房屋市场开始复苏，房价上涨3.65％（实质2.7％）

2015年房价上涨5.15％（实质升幅4.47％）

需求急升 据荷兰统计局  （CBS）的统计，房地产交易额上升了16.1％，至178,293套，是2008年以来的最高水平  。2016年第二季度，住宅成交较去年同期上涨23.6％，各主要城市和城市销售额均有增长。

荷兰银行预测，全国房价今年将同比增长3.5％至5.5％，2017年将上升5％至7％。预计2015年交易量将从2015年的17.8万台上升至明年的20万台左右。

2015年荷兰经济增长了1.9％，2014年GDP增??长了1％。今年经济增长预计将达到1.7％。

恢复在所有城市和省份！

荷兰房价指数

根据荷兰统计局的统计，全年所有荷兰省市房价均上涨至2016年第二季度。

在  阿姆斯特丹，现有房屋在2016年第二季度飙升了14.7％，高于去年同期的8.1％，是自2000年以来的最高。房地产价格在最近一个季度（2016年第二季度）上涨了4.6％。

在  鹿特丹，去年第二季度，现有房屋价格上涨了5.7％，连续第九个季度上涨，是过去15年来最大的增幅。最近一季度房价上涨2.1％。

在  格罗宁根，现房年内上涨了2.4％，第二季度2016年，从2.6％到2015年第二季度房价同比增速略有回落最新的季度环比增长0.9％。

在  海牙，现在的房屋在今年第二季度上涨了8％，是7年来最大的年增长率。最近一季度房价涨2.2％。

在  乌得勒支，房屋价格在2016年第二季度上涨了5.7％，高于2015年第二季度的3.2％，同比增长了1.6％。房地产价格在最近一个季度上涨了1.1％。

对于全国主要省份：

在全国人口最多的省份Zuid-Holland，2016年第二季度的房价同比上涨了4.7％，经过近五年的下滑，第九季度的年价格上涨。最近一季度（2016年第二季度），该地区房价涨1.4％。

今年第二季度，诺德荷兰房屋价格同比上涨7.4％，涨幅比去年同期上涨5.4％，2014年第二季度上涨2.3％。季度，房价上涨了2％最新季度。

在Noord-Brabant ，今年第二季度，现有房屋的价格上涨了3.3％，高于去年同期的2％。尽管涨幅不大，但从2011年第一季度的第二季度同比下降到2014年第一季度，这是一个进步。在最近一个季度，房价小幅上涨了0.4％。

在  格尔德兰，格尔德兰的  房价在2016年第二季度上涨了3％，高于2016年第一季度的2.6％，2015年第四季度为2.5％，2015年第三季度为2.2％，2015年第二季度为1.3％。房价小幅上涨在最近一个季度为0.3％。

荷兰的房地产繁荣与衰落历史

从1996年第一季度到2001年第二季度，荷兰中等房价涨幅达80.8％（实质上为59％），或平均每年11％（实质为8.4％）。阿姆斯特丹房价在此期间上涨了111％（实质上为86％）。

经济每年增长3.7％。在此期间，私营部门的实际工资每年上涨3.6％，而通货膨胀率只有2.4％，导致购买力大幅上涨。

尽管二零零一至二零零四年的经济增长率为每年0.9％，但二零零一年至二零零四年，房价则平均每年上升3.9％（实质上为1.2％）。

平均房价变动（％）

经济大厦（Q1 96 - Q2 01） 政治不稳定，经济。DOWNTURN（Q3 01 - Q1 03） 经济复苏（Q2 03 - Q2 06） 政治不稳定性，经济增长（06年06月 - 第04季） 全球金融危机，欧洲债务危机（Q1 08 - Q4 13） 经济复苏（2014年第一季至2016年第二季度）

荷兰

格罗宁根

南荷兰

北布拉邦

阿姆斯特丹

鹿特丹

尽管政治危机，房价从2006年第三季度上升至2007年第四季度的4.7％，由2006年和2007年的4％的经济增长推动。阿姆斯特丹房价从2006年第三季度上升至2007年第四季度的12.6％。

胸围于2008年开始

然而，随着全球金融危机，房地产市场进入尾盘，房价在2008年下降了5.33％（实质下降了7.55％），而2009年则下降了1.5％（实质下跌了-2.4％），GDP增长在2008年放缓至2％，2009年下降3.3％。

尽管2010 - 11年度的经济复苏有所缓和，国内生产总值平均增长率为1.4％，但荷兰房屋市场仍然低迷，2010年房价小幅上涨0.96％（实质下跌-0.65％），下跌3.63％ 2011年为6.06％），2012年为6.7％（实质为-9.54％），但2013年略有上升0.24％（实质跌幅为1.25％）。2012年经济合约下跌1.6％而2013年则下降了0.7％。

到2013年，情况糟糕，在荷兰出售的住房总数已经减少了近一半，达到110,094个单位，而2005年至2007年间平均每年销售的住房为206,000平方米。

房屋销售强劲上涨

然而，随着经济状况的改善，荷兰房屋市场在2014年开始复苏。从2014年第一季度至2016年第二季度，荷兰房价上涨7.7％，阿姆斯特丹（27.3％）和鹿特丹（11.4％）大幅上涨。

随着复苏的进行，荷兰房屋市场预计在未来几个月将会更加强劲。

荷兰住宅出售

据荷兰统计局  （CBS）的统计，物业交易数量同比增长16.1％至178293台，是2008年以来的最高水平  。西德兰德去年占所有物业交易的约52％，其次是祖德 - 内德兰（21％），奥斯特德兰德（19％）和诺德 - 兰德兰（9％）。

二零一六年第二季物业成交较去年同期上升23.6％至50,315套。全国所有主要城市和市镇的住宅数量都有增长。

住宅类型：

对于公寓，2016年第二季度销售额同比增长26.2％至14,621台

对于梯田式房屋，2016年第二季度销售额同比增长24.6％至16,226台

对于角落的房子，销售在第二季度2016同比上升了18.3％至6369台

对于独立屋，2016年第二季度销售额同比上涨25.4％至6,212台

对于半独立洋房，销售额增长了21.7％，至4,942台，同期

抵押贷款利率继续下滑

截至2016年6月的住房贷款利率如下：

浮动利率和利率固定（IRF）高达1年：2.2％，低于去年同期的2.53％

年：2.36％，低于上年的2.68％

年：2.61％，低于上年的2.88％

年以上：3.06％，低于去年同期的3.26％

荷兰住房贷款利率

2016年6月的平均按揭利率为2.61％，低于两年前的3.37％。12个月，部分原因是Euribor的下降幅度在2016年7月份下降至-0.056％，从2014年的平均水平为0.45％，2013年为0.54％。

当2008年第三季度全球金融危机爆发时，欧洲央行将12个月的欧瑞博主要利率从2008年的4.81％下调至2010年的1.35％。然而按揭利率没有完全回应，2009年仅下降至4.86％，而4.52 ％ 在2010年。

自由市场收益率良好; 新的法规正在推高社会租金

荷兰房价消费者价格

小型上市失控部门的总租金收益率是好的。在阿姆斯特丹，公寓的收益率从4.7％到5.8％不等。在海牙，收益率介于6.1％至7.1％之间。在这两个地区，小型公寓的收益率高于较大的单位。

这些回归不是王室，而是由于荷兰的安全，稳定，法治，普遍活跃的经济和良好的长期前景，他们打败了许多其他国家。

海牙是一个较便宜的城市，因为它是政府的所在地，而且在该国的大多数外国大使馆和国际组织都位于海牙，因此潜力很大。此外，几个大型国际企业的总部设在海牙，其中包括壳牌，全球第二大公司的收入。这意味着有一个理想的一群外派租户，业主可以租用其公寓，因为海牙的26％的工作由荷兰政府或国际机构提供。另外对于那些对短期租赁市场感兴趣的人来说，旅游是重要的，每年有120万游客。

在“自由市场”部门，占租金的8％，每年只能发生一次租金（仅适用于基本租金），否则取决于合同条款。通常，每年的租金上涨是以价格指数为依据，或以通货膨胀为基础的。有些合约亦可包括一项条文，规定租金将每五年增加至市值。2015年，荷兰的住房租金（含租金统一）增加了2.4％。在阿姆斯特丹，海牙租金上涨3.1％，涨幅2.1％。

在社会住房市场中，荷兰租住控制住房的最高基本租金在2016年为710.68欧元（US $ 792.96），比上一年的房屋管制限额增加了1.6％，达到699.48欧元（780美元）。低于或等于该放松管制阈值的基本租金（不含服务费和附加费）的公寓分为租金控制住宅。基于ABF研究和IVBN，约92％的租赁股（或近270万个租赁房屋）属于这一类别。

荷兰租金上涨

允许居住在租金控制住宅中的最高收入也从2013年的34,229欧元（38,192美元）增加到2014年的34,678欧元（38,693美元），到2015年为35,739欧元（38,761美元）。理论上只有收入的个人低于上述限额的人有权出租房屋。

然而，实际上，大量高收入者从这些租金控制的财产中获益。解决这个问题的办法是制定一项  新的法规，使租金上调取决于收入，并于2013年3月修订。截至2015年7月，租金控制住宅的最高年租金增长情况如下：

收入高达34,329欧元的家庭：上限为1.5％+通货膨胀

收入为34,229欧元至43.86欧元的家庭：上限为2％+通货膨胀

收入高于43.86％的家庭：上限为4％+通货膨胀

这些百分比是根据基本租金计算的。

根据住房平台Pararius的调查，全国平均每月租金在2016年第一季度同比上涨6.2％，至100平方米（平方米）的1,338欧元。

在阿姆斯特丹，平均每月租金为100平方米。2016年第一季度，房地产价格为2234欧元

在鹿特丹，同一财产每月平均租金为1,350欧元

在艾恩德霍芬，一个100平方米 米 房屋在2016年第一季度平均每月租金为1,250欧元

抵押国家

荷兰住宅抵押贷款总额

与其他发达国家相比，荷兰住宅抵押贷款市场规模较大。过去十年来，荷兰住宅抵押债务从1998年的60％上升到2009年的超过国内生产总值的103％，是经合组织国家2007年至2011年的最高增幅（41％）。过去3年来，轻微收缩 - 根据德荷兰银行  （DNB）的数据，2015年住宅抵押贷款市场占国内生产总值的98.6％，比2012年的国内生产总值的104％下降  。不过，由于住房需求强劲，这种收缩不可能持续下去。

自20世纪80年代以来，抵押债务的上升植根于政府积极推动房屋所有权，提供慷慨的抵押补贴。

荷兰财政制度允许按照边际税率对大多数抵押贷款利息的所有税款扣除额：

购买的房屋是主要住所

抵押贷款期限最长为30年

出售以前房屋的利润用于减少下一个房屋的抵押贷款规模

自1995年以来，90％的新抵押贷款在到期贷款到期之前尚未偿还，而30％的贷款根本不需要偿还（“只有利息”）。

国际货币基金组织最近的一份报告指出，慷慨的荷兰抵押税减免，允许房主从抵押贷款中扣除全部抵免税。这意味着荷兰银行面临更高的风险，因为大量的税收减免鼓励人们花更多的钱在实际的住房上支付住房。

为了阻止过度的抵押贷款增长，十年前政府做了一些微小的变化：

2001年，用于非住房消费或投资和二次购房的抵押贷款的扣除额被扣除。

2002年，利息扣除限额为30年。

从2004年1月起，搬到更昂贵的房屋的房主不得不将自己的资本收益用在他们的前房子进行首付。

从2013年开始，政府实施新的改革：

最高抵押税减免幅度由二十八年的52％降至百分之三十八。

抵押贷款必须在30年内摊销才有资格获得抵押贷款利息。首次购房者可能只有50％的房产抵押权，但贷款利息不可以扣税。

最高贷款价值（LTV）比率将从2013年的105％（包括2％的印花税）缓慢下调至2018年的100％。

从2015年7月1日起，抵押贷款担保（NHG）已从265,000欧元降至245,000欧元。

抵押贷款批准激增至危机前水平

根据DNB的数据，2016年第二季度，新抵押贷款审批额达到303.5亿欧元，同比增长14.8％。

2016年上半年，抵押贷款总额达4169.2亿欧元，高于2015年上半年的3.8％。

荷兰新房贷款获得批准

大多数荷兰住房贷款是固定利率抵押贷款（FRM）5年以上。然而，固定和浮动抵押贷款的份额根据利率而有所不同。2007年利率迅速上涨，家庭转为固定利率抵押贷款。

截至2016年第二季度，大部分新增住房贷款均有5-10年利率固定资产，其中贷款总额为52％，其中IRF为10年以上（20％），浮动利率为20％ IRF长达1年（15％）。1 - 5年期房地产贷款的贷款占贷款总额的12％。

荷兰的低效住房补贴阻碍了地域流动

传统上，荷兰有一个庞大的社会租赁住房部门。二十世纪五十年代，业主占有率仅占住房总量的29％。

政府开始推动自置居所，取得了显着成效。所有者占有率在1980年上升到42％，然后在2005年上升到55％。现在，约60％的房屋占有。但在许多主要城市（阿姆斯特丹，海牙，鹿特丹和乌得勒支），约有50％的住房是社会住房。

荷兰分享抵押贷款

房主享受优惠税收待遇。除抵押贷款利息的全部所得税抵扣外，房价上涨的资本收益也不征税。然而，这一部分被年度估算的租金所得税抵消，这是根据物业的评估价值。

政府向低收入家庭提供自置居所津贴。许多租客也获得直接的政府补贴，以将租金与收入之比保持在一定的限度内。

该制度在社会目标方面效率低下。这也减少了自住者和租户的流动性。

在2011年完成的住房57,703户（CBS最新数据）中，约有39％租住房屋，其中61％为业主。租赁住房的比例很大，由住房公司拥有和管理，房屋公司管理约240万个住房。

荷兰经济严重依赖外贸，出口占国内生产总值的83％。正因为如此，欧元危机严重影响了荷兰，2011年经济衰退持续到2012年和2013年，经济收缩分别为1.1％和0.5％。

2015年，荷兰经济在2014年GDP增??长1％之后扩大了1.9％。在2016年第二季度，荷兰经济在2016年第一季度按年增长1.5％，同比增长2.3％，按照到CBS。由于投资，国内消费和出口上涨，连续第九季度强劲增长。

国债持续下滑。经济衰退期间，政府通过刺激计划和银行救助措施来推动经济发展，2009年预算赤字为国内生产总值的5.6％，2010年为5.1％，2011年为4.3％。因此，该国的债务上升到2012年占国内生产总值的71％，远远高于“欧盟稳定条约”规定的允许上限60％。2015年公共债务总额仍然高达国内生产总值的65.1％，比2014年的68.8％和2013年的68.6％。

另一方面，公共预算赤字在2015年下降到GDP的1.9％，比2013年和2014年的国内生产总值的2.3％下降到2012年的4％。赤字预计今年将进一步下降至1.5％，而1.25 ％，而公共债务总额预计今年将略有下降至国内生产总值的64.75％，到2017年将达到64％。

根据CBS的数据，2016年7月份的消费价格较去年同期回落0.3个百分点。这是1987年12月以来的首次，消费者物价比一年前便宜。根据国际货币基金组织的数字，今年整体通胀预计为0.25％，从2015年的0.2％，2014年的0.3％，2013年的2.6％，2012年的2.8％和2011年的2.5％。

根据CBS的数据，2016年6月份，经季节性调整的全国失业率为6.1％，低于去年同期的6.9％。男子失业率为5.7％，女子失业率为6.6％。2016年6月，全国共有55万失业人口，低于去年同期的6.1万人。

根据欧盟委员会的统计，今年全国失业率预计为6.4％，2017年为6.1％。

本站部分资讯、图片来源于网络，仅供参考，不代表本站立场。版权归原作者所有，转载目的在于传递更多信息，部分转载内容作者未知，如本站有侵犯您知识产权的文章或图片，请联系我们，我们会第一时间删除！admin@quanhaiwai.com