解析新西兰房产产权类型

　　永久产权或独立产权（FEE SIMPLE OR FREEHOLD）

　　FREEHOLD是新西兰一种最为普遍的产权形式，也是享有相关地产权益最多和最完整的一个。在该产权下，产权归个人所有，业主可以将房产随意出售或转让给他人。购买者在买下房产的同时也买下了所占的土地，拥有权是永久性的。在获得议会批准后可对土地进行分割，或者对房屋进行改造、扩建和拆除等。

　　相互租借产权（CROSS LEASE）

　　如果您买下的是一套CROSS LEASE的房产，意味着您不是这块土地上的唯一业主。简单的说，一个典型的CROSS LEASE的结构是，一块地整体有一个FEE SIMPLE的TITLE，这块地上的所有两个或以上的产权人共同登记为这个FEE SIMPLE的产权人，每个产权人有固定的产权份额，但是所有产权人的份额在一起成为一个产权、具体产权份额是不可分割出去的。然后产权人集体作为LANDLORD和每个单独的产权人签订一个统一的租约，期限为999年，每个产权人对于自己房子所占据的面积根据LEASE享有LEASEHOLD产权。产权文件中将标明您与其他业主的权属关系，包括车道、花园及绿地等等。它的优势在于，与永久产权的房产差异不大，而且如果您在这块土地上的权益受损，其他业主还会提供相应的帮助。弊端在于，如果您想对自己的房屋进行改造和扩建，必须经过其他业主的同意，而房屋的建造规格也需要符合政府的规定。

　　租借产权（LEASEHOLD）

　　LEASEHOLD通常是指拥有土地所有权的业主将房产或土地租借给另一个人，在固定的租约下（可续约），租金将按期支付给土地的业主。弊端在于金额会依据市价而变化。另外，leasehold也可能会有其他的使用限制，例如房产的地税、保险和维修费用等需要由业主来支付，因此出价前建议先咨询律师。

　　UNIT TITLE

　　UNIT TITLE是特定立法的产物，产生于1970年代。如今市场上有越来越多的UNITTITLE地产，特别是广泛应用在UNIT，APARTMENT， TOWNHOUSE以及一些商业地产等等。UNIT TITLE不仅能够实现地产的平面分割，而且能够划分多层建筑的立体空间的权属。每个UNIT DEVELOPMENT要有一个UNIT  PLAN，要有一个全体UNIT业主组成的BODY CORPORATE。每个业主根据自己的OWNERSHIP INTEREST行使投票权。BODY CORPORATE 有法定职能和议事规则，对于UNIT业主提出要求和限制，对于公共部位的养护使用做出规定。买方律师应该对TITLE特别是BODY CORPORATE的规则进行仔细的审阅，并向客户提供解释和意见。卖方律师需要查对各项事务，并且向买方提供法律要求的证书来披露相关信息。新的UNIT TITLE法案已经于2011年6月生效。相比旧的1972年的UNIT TITLES法案来说，这个新法律的规定更为详尽和完善。比如，在公共部位的管理和维护上规定更加完善，在UNIT DEVELOPMENT的创立上更加灵活，在BODY CORPORATE的规则和议事程序上更加实际和有效，在UNIT TITLE房产的买卖上有更多的对于买方的保护和卖方的信息披露义务等等。【新西兰房产网】

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