新加坡土地用途更改 有助芽笼重新发展

市区重建局(URA)有意把芽笼一带的住宅/机构地段改成商业/机构用途,分析员认为,由于商用房地产价格比住宅房地产高出许多,被重新规划地段的市场价值有望提升,这项计划也将有助于该区的重新发展。

新加坡土地用途更改 有助芽笼重新发展

芽笼4巷至22巷的土地用途最多元化,但与其他巷子比较,该区的住宅项目数量较少。

因此市场分析员普遍认为政府更改土地用途的计划将有助于该区的重新发展。

橙易产业研究与咨询部主管李敏雯认为,这项计划对于当地业主来说应该是好消息,因为现有的屋主当初是以住宅价格购买有关房地产,倘若新加坡经济保持稳健增长,以后再集体出售时,就是以商用房地产的价格为基准。

房地产价不会一夜暴涨

还得看商业房地产需求

她举例说:“目前该地区的私宅价格每平方英尺在1300元左右,但市场上新登场项目,面向大街道的地面层商铺尺价则在5000元左右。虽然发展商日后还须为商用房地产支付更高的发展费,但从私宅和商用房地产的价格差距来看,这里的土地价格还有上扬的空间。”

对此,房地产咨询公司欣乐国际(SLP)执行董事麦俊荣却持有不同意见,他认为改变土地用途不会让该地区的房地产价值一夜暴涨,主要得看该区的商业房地产需求有多高。

他说:“理论上,商业房地产的价值普遍是比私宅单位高,但关键在于该区是否有商业需求,尤其该地区是本地著名的红灯区,你在那里起了办公楼后,有没有公司要搬进去也是个未知数。如果没有公司愿意搬迁来这个地方,那么有关房地产的价格就不见得会提高了。”

李敏雯表示,该区房地产的商用价值确实有待商榷。这是因为该区并非商业中心,主要的商业用途还是以零售业为主,只有地面层的商铺较有价值,二楼以上的零售店面需求较弱。再加上该区的个别发展地块都太小,并由私人业主拥有,因此较难吸引发展商去做整体的大型发展计划。

此外,芽笼一带也有不少私宅刚落成,相信业主不会那么快集体出售,因此更改土地用途对这一带的影响,估计要等上好一段日子才会体现。

另一方面,信义集团(GSK GLOBAL Group)总裁陈泽承认为,政府重新规划芽笼4巷至22巷的土地用途,将会舒缓该区的吵杂和堵塞情况,对于附近居民来说,同样是个好消息。

他说:“目前有关地区的人流量非常高,交通也很拥挤,尤其是到了晚上。一旦把该地段的房地产改成商业用途后,就可以减少拥挤和堵塞等问题,因为员工下班时间后就各自回家了,马路和公共设施所承载的压力和负担也会因此减少。”

麦俊荣强调,有关政府把这么大幅的住宅土地转变成商业用途是很少见的,可以确定的是现有居民仍然可以继续在那里居住和营业,可是当中却充满各种未知数。

他举例,当土地转为商业用途后,屋主若要卖房子,买家是否要承担7%的消费税?那里有些刚落成的公寓是否也会被列为商业房地产?这些都有待观望。【海外房产网】

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