新加坡房地产私宅租金明年料持续下跌

新加坡私宅租金在2015年预料将延续今年的下跌趋势。分析师预料,明年的整体私宅租金将下滑3%至5%,其中位于郊区的跌幅预料会更大,最多可达7%。

 新加坡房地产私宅租金明年料持续下跌

根据新加坡市区重建局房地产资讯系统,今年截至第三季,新加坡整体非有地私宅租金已下挫1.80%。其中,代表高档私宅市场的核心中央区(CCR)首当其冲,下跌2.6%;代表中档私宅市场的其他中央区(RCR)下滑0.1%;代表大众私宅市场的中央区以外地区(OCR)则下跌1.7%。

新加坡房地产联合交易网SRX的数据显示,今年截至11月,非有地私宅租金已下滑5.7%。同2013年1月的租金高峰相比,今年11月的租金已下跌9.4%。

今年私宅出租市场的特点是,出租单位随新私宅供应量多而相应增加,租金则因租户选择多了而下滑。

新加坡智信研究与咨询(R"ST Research)总监王伽胜受访时说:“必须注意的是,今年竣工的新私宅有所增加,以致造成整体租金走软。租户有更多的选择,而出租交易量却追不上新竣工私宅的增幅。”

根据新加坡市建局的数据,从去年至2017年,已取得或预料取得的临时入伙准证是7万2109个,这意味着新加坡私宅的供应量庞大,租金市场继续面对压力。

新加坡第一太平戴维斯(Savills)研究与咨询部主管张敏璋表示,今年首三个季度,新加坡私宅签订的租约数目已经达到4万6949个,照这样看,它很可能超越去年同期的5万5856个。今年全年的租约预料达到5万7000个。明年的租金预料将延续跌势,但幅度应该“不会太惊人”。

谈到政府收紧外劳政策对出租市场的影响,张敏璋认为,尽管这影响了潜在租户的供应,但并没有影响到以就业准证租户为对象的私宅,反而是发达国家经济欠佳迫使跨国企业检讨租屋预算造成了影响。

王伽胜表示,限制多少减少了外劳包括白领专业人士,以致今年大量新竣工私宅的出租机会受限,并不惜降低租金出租。

此外,已在新加坡工作的外来专业人士也因开始担心会越来越难以保住长期饭碗,或在离开新加坡后较难重返本地工作而缩紧腰带,租用低租金公寓甚至组屋。

新加坡高力国际(Colliers)研究咨询部主管谢岫君表示,除了移民和外劳政策,大量新竣工私宅和屋主出租卖不出的较旧私宅单位,造成租金市场的竞争越来越大。

张敏璋认为,外劳限制并没有对那些要出租给拥有就业准证者的私宅带来重大冲击,反而是全球经济欠佳迫使跨国企业控制成本和租金预算,对这类私宅的出租造成影响。

展望明年,私宅出租市场将因为大量新私宅进入市场而面对更激烈的竞争。明年预料有2万零284个新私宅单位将竣工,当中占大部分的1万3315个单位将集中在OCR,而其余6969个单位则将平均分布于CCR和RCR。

张敏璋认为,这意味着CCR和OCR将面对更大的租金压力。OCR将因为这一地区庞大的新私宅供应而走弱。RCR的新供应相当适中,这一地区竣工的新私宅可能将开始抢走CCR的租户,尤其是那些减少预算又要住在较大单位的租户。

谢岫君认为,随着即将竣工的新私宅进入市场竞争,各类私宅的出租市场都将受到冲击,而从今年至2018年的新供应量有60%位于OCR,这将对大众化市场私宅形成巨大压力。

根据市区重建局数据,新加坡私宅空置率自去年第一季度开始上扬,从当时5.8%增至今年第二季度的8.3%,第三季度微跌至8.2%。王伽胜预料,屋主将降低租金求租,明年空置率预料最高达9.5%。

分析师看好其他中央区、靠近地铁站和设施的地点,或住宅区具有活力的私宅在出租市场中的竞争力。

至于明年私宅可能出现的热点,张敏璋表示,RCR私宅在方便前往市区娱乐场所和合理租金之间取得最大的平衡,因此大多相当容易租出去。

核心中央区虽然地点优越,克雷摩(Claymore)和德雷葛(Draycott)也是租金最高昂的地点之一,仍难免受到跨国公司缩减住屋预算的冲击。

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