新加坡房产市场虽趋软 房价继续飙高

在新加坡房地产市场开始走软，销售情况逐渐放缓之际，一些外地发展商在竞标土地的火热势头却似乎不减。戴德梁行（DTZ）在日前发表的报告中指出，中国投资者可谓推动新加坡年房地产投资金额上升的主要"生力军"。"中国投资者特别活跃，去年投资了总值29亿元的新加坡房地产，比2012年的10亿元投资金额增加将近两倍。"

市区重建局的资料显示，去年供发展商竞标的八个私宅地段（不包括执行共管公寓地段），发展商共参与88次投标，当中近10个是外地发展商，可算是近年来海内外发展商在本地竞争最为剧烈的一年。这些外地发展商与它们的合作伙伴，投标到八个地段的其中五个，成功率相当高。向来特别受外地发展商欢迎的执行共管公寓（EC）地段，投标也有同样的现象。2013年共有五个EC地段招标，而外地发展商成功标下两个地段，成功率同样近半。 这些外地发展商当中，以中国发展商最为活跃，包括来自沈阳的Kingsford Development、母公司为中国冶金科工集团的中冶置业（MCC Land）、中资企业青建集团在本地的子公司青建国际等。

房地产服务公司第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询部董事张敏璋说，目前来自中国的发展商差不多有十家，当中不乏一些财力雄厚，旨在把国内热钱资金转移到本地房市，以寻求地域投资多元化的投资者，使得本地房市格局已跟以往不同。 "相对于本地发展商竞标时往往精打细算、作风保守，中国发展商显得积极和志在必得，以取得发展地段为前提，之后才探讨发展策略。"

早报市场人士访谈

青建地产总经理李俊受访时，谈到公司积极参与本地标地活动主要看好本地房市的长远展望。 他说："我们认为大众市场住宅有许多发展空间，而且新加坡市场相对稳定，并有助于开拓东南亚其他市场。" 地价升高房价面对下行压力 发展商利润率料下滑 中国发展商在土地竞标活动上的牛气冲天，令本地地价节节上升。另一方面，房价如今却面对沉重下行压力。此消彼长之下，一些市场分析师认为，发展商的利润率预料将会下滑。

房地产咨询公司Chesterton新加坡指出，本地土地价值从2011初至今，每年平均增幅约三成，一些地区的土地价格更涨了一倍以上。 以Kingsford Development买下的实龙岗景地段为例，出价相等于容积率每平方英尺约522元，与长春产业在2011年以相等于容积率每平方英尺291元的出价竞标同一地区的地段，其价格高出了近八成。 Chesterton新加坡董事经理韩永利说："土地价格的上涨，已经对发展商的利润率产生巨大影响。他们过去可享有超过20％的利润率，如今不得不满足于比较低的回报了。"

上月，房地产发展商会德丰产业（Wheelock Properties）在账面上为其私宅项目"优景园"预备一笔1亿1000万元的减值准备金。集团表示，这是因为房地产市场疲弱，该项目销售缓慢，预计将影响销售和利润率。 对此，渣打银行分析师说，土地价格上扬是造成利润缩减的主要原因。如果私宅价格接下来12个月仍维持在现水平，发展商的利润率接下来半年将会减半。 另一方面，一些发展商也没有因土地价格上扬，而停止参与土地竞标活动。

凯德集团（Capitaland）总裁兼首席执行长林明彦，以及华业集团（UOL）总裁魏练庆也分别于上月发布全年业绩时强调，尽管本地房地产市场预计将放缓，但集团还是会继续标地，以补充土地库存，发展住宅项目。

展望未来走势，李俊认为，现在本地房市正走进入较低周期，发展商的盈利率整体都下跌。发展商必须采取更务实态度，接受房地产发展盈利已不如过去般"好赚"的事实。 张敏璋则表示，随着中国发展商涌入，本地房市竞争者增加，土地竞标活动短期内不太可能冷却，地价也将继续攀升。 他希望市建局能针对一些土地竞标过程作出调整，否则市场最后可能只剩下几个财力雄厚的发展商垄断，对市场长远发展不利。【海外房产网】

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