国人投资美国房产热情高涨

根据美国房地产经纪人协会一份最新报告，中国富豪在美国购房热情持续高涨。去年，美国房地产海外买家购买了近922亿美元房产，其中中国富豪掷约220亿美元在美国购房置业，成为美国房地产市场最大客户，约占美国房产国际总销售额的四分之一。

时下，我国富裕阶层人数快速增加，国内存在海外投资需求和具备移民条件的人越来越多，把资产配置向全球分散的意识也越来越强。而众多中国投资者选择在美国购房，体现的则是比较传统的投资理念。

美国房地产市场回暖

自2008年美国发生次贷危机以来，全球对美国经济有了新的认识，一个能够在如此之大的危机中浴火重生的经济体，一定有着稳定的市场基础。全球市场似乎都受到了美国经济复苏预期的影响。

美国房地产市场主要以消费需求为主，整个市场由需求推动，因此衡量美国房地产市场是否复苏的一个最主要依据就是新屋开工数量。自2009年1月份起，美国新屋开工数量跌入低谷，不足50万套。2009至2011年，房地产市场严重低迷，三年间新屋开工数据几乎停滞。但从2011年3月份开始至今，新屋开工数量已经增长至今年4月份的107万套，超过危机前的水平。

美国房地产市场之所以得到中国人的热捧，除了市场回暖和价格上涨之外，更多的购房者认为在美国购房的价格比国内划算，投资潜力大。如果在北京（楼盘）地区有两套房子，卖掉其中一套就可以在美国中部地区购房生活或投资。

购房主要目的是投资

仔细分析海外购房的国人，其中一部分人是替孩子未来教育着想、为生态居住环境考虑等到美国买房，真正想要在海外生活。除此之外，大部分购房者的主要目的都是投资。

中国投资者有其特殊的投资逻辑，这跟中国投资市场的大环境有关。比如中国大部分投资者依然偏好房地产投资，对股票、债券等投资领域并不太关注。一般中国投资者的海外投资，首先考虑的就是买入房产。而在欧洲和美国的投资者，在选择海外投资时，很少选择房产作为投资对象，大多会选择股市、外汇、债券、商品等市场。

追涨杀跌和羊群效应是中国很多“炒房族”比较明显的特征。纵观全球市场，欧洲面临通缩，英国伦敦等地严厉打击空置率，买房不住每年最高罚款达6万英镑；而葡萄牙等国市场容量较小，很难接纳群体性的“炒房团”；澳洲等地经济增速下滑；加拿大投资移民政策变化。在此背景下，国内房产投资者可选择的海外国家已经不多。所以作为房地产市场复苏明显，市场容量庞大，教育、医疗等各类基础要素吸引力较大的西方发达国家，自然就成了中国房产投资者的最佳选择。

投资回报并不理想

其实，在中国富豪如此“疯狂”的买入美国等海外房产之前，国际上早有先例。日本人在美国房地产市场的投资曾一度震惊世界。1985年日本签署“广场协议”，随后日元逐渐升值，日本开始向全球输出资本，一度买入诸多象征美国经济的标志性房产建筑，洛克菲勒中心就是其中之一。

时过境迁，随着日本国内房地产市场的崩盘，经济增速下降，日本房产投资者的资金链紧张，在美国购入的很多房产最终也没能持续持有，参与房产投资的众多企业和个人受到沉重打击。

上述报告还指出，中国购房者所购房产主要集中在佛罗里达州（楼盘）、加利福尼亚州、德克萨斯州和亚利桑那州的高档住宅。需要注意的是，美国各州平均房产税率接近2%。比如去年中国富豪大约花费220亿美元购置了美国房产，一年中仅房产税支出就达4亿多美元。当下被中国投资者追捧的美国豪宅市场，持有成本极高。

当然，中国买家的算盘可能是这样的：推高美国房价，然后尽快脱手。但据相关媒体报道，美国市场出售给外国买家的房产中，32%依然由中国人购买。也就是说，把房价炒高了之后，再卖给下一个中国投资者。

从历史数据来看，一百多年来，投资美国房地产市场的平均年回报率只有3%，减去各类维护和持有成本，其收益几乎是负数，投资回报率远远低于道琼斯等指数基金。

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