美国房地产市场走出低谷 房价连续两年上涨10%

相对于中国的房价，美国房价与美国人平均收入相比，还是比较合理的，但由于美国房地产市场已经走出低谷，有些地方甚至反弹超过2006年房价顶峰时的水平，美国中产阶层是否负担得起房子的问题再度凸显，尤其是在旧金山、纽约、洛杉矶、圣地亚哥、华盛顿这样的大都会地区更是如此。

家住华府周边的王先生过去一年一直想买新的房子，可是现住的房子不出手的话，以他们夫妻的收入，现在每月最多只能支付2000美元，以现在的30年固定利率，相当于能贷到40万美元。而在他期待的好学区里，一幢小型的二手独立屋最少也要70万美元。于是纠结再三，他们只好继续住在目前的连幢屋里。

美国房价在连续两年上涨10%之后，去年秋季开始涨幅放缓，但2014年依然上涨5%左右。与此同时，通胀调整后的家庭中位数收入25年几乎没有变化，房价上涨远大于收入的增长，中产阶层成为这一状况的最终受害者，中产阶层住房负担能力持续恶化。房地产网站Trulia估算，2014年美国有59%的房子是中产阶层能负担得起的，比上年下降了3个百分点。

美国家庭目前的中位年收入是5.1万美元，而美国人购买4年内新建房子的中位价格是23.5万美元，也就是说以中位收入而言，美国家庭不吃不喝4年半，就能买得起新房子，但在旧金山、纽约、洛杉矶、圣地亚哥、华府等大城市，房子中位价格都在50万美元以上，好区的房子至少贵50%.当然这些地区的家庭中位收入也会高一些，买一个中等价位的房子大约相当于需要中等收入家庭八九年的全部收入。美国房地产界有个通行的标准，即每月按揭还款额不能超过家庭总收入的30%,才叫买得起房子。根据这个标准，美国房产网站Redfin分析显示，全美40个主要城市所出售的中等价位房屋仅有41%中等双收入家庭可负担得起，而对于只有一人有收入的家庭，可负担得起住房按揭的仅有10%.

对于银行来说，现在一般审核按揭贷款的标准是，一个家庭所有的债务总和，包括每月信用卡债、车贷、房贷、学贷还款额的总和，不能超过月收入的40%.这条金融危机后才收紧的硬杠杠，将许多华人家庭挡在门外，他们只好望房兴叹。

美国与中国一样，沿海地区比内陆地区房价贵，一线城市比二三线城市房价高得多。新泽西州的抵押贷款信息公司HSH.com的调查数据显示，克利夫兰、匹兹堡、圣路易斯、辛辛那提及底特律等五城市只要年收入达到3万多美元，即可负担得起一个中等价位的住房，而生活在波士顿、洛杉矶、纽约、圣地亚哥和旧金山的居民则需要每年赚取8万到14万美元的年薪，才能拥有自己的家园。不过要注意的是，像克利夫兰、底特律这样的城市，因为产业没落，存在大量破败的房子，价格极其便宜，拉低了这个城市的中位房价，即便这些房子便宜，也不值得去购买和投资这些城市差区的房子。

Trulia的研究发现，目前80%以上可负担得起的待售房屋分布在中西部内陆地区，而在纽约和洛杉矶这一比例为1/4,旧金山更低，为1/7.纽约的曼哈顿只有2%的房屋是当地中产阶级能承受的，是全美房价最贵的地方。

其他影响中产阶级住房负担的因素还包括，去年房产按揭贷款30年固定利率一度上涨至约4.2%左右，从而降低了购房者的承受能力，但近几个月来利率回落，尤其是目前30年固定利率已降到3.7%左右，刺激近期申请贷款者大增。首付比例、更严格的贷款标准和贷款者信用分不好，成为购买住房的三大障碍，尤其对于年轻人更是如此。一项调查发现，由于经济不景气，84%的美国年轻人推迟了做出重大生活决定的时间。

哈特研究中心(Hart Research Associates)所做的"住房问题调查"发现，在过去3年中，52%的美国人为支付房租或抵押贷款不得不在工作、退休储蓄、医疗保健以及信用卡债务等方面做出重大牺牲，甚至有些人会将家搬到不太安全或学区较差的地区。

一些美国人似乎已开始给美国梦降温。近43%受访者在"住房问题调查"时表示，拥有一个家不再是"一个很好的长期投资，也不是一个积累财富和资产的最佳途径之一".超过半数的人表示购房不再具有吸引力。

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